Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Ankauf Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Vielleicht ist das Haus geerbt worden, vielleicht steht ein Umzug an, oder eine Trennung macht den Verkauf nötig. Was auch immer der Anlass: Wer in Mecklenburg-Vorpommern eine Immobilie verkaufen will, steht früh vor einer Weichenstellung: Direktankauf oder klassischer Maklerverkauf? Beide Wege führen zum Ziel — aber zu anderen Preisen, in anderen Zeitrahmen und mit anderen Risiken.
Was auf dem Spiel steht: Der Unterschied zwischen dem Preis, den ein Direktkäufer zahlt, und dem, was ein offener Markt bei sorgfältiger Vermarktung bringen könnte, ist keine Kleinigkeit. In begehrten Lagen kann er erheblich sein. Der häufigste Fehler ist nicht, den falschen Weg zu wählen — sondern sich nicht die Zeit zu nehmen, beide zu verstehen, bevor man sich entscheidet.
Beim Direktankauf kauft ein Unternehmen oder ein professioneller Investor Ihre Immobilie ohne Makler, ohne öffentliche Vermarktung und ohne Bieterprozess. Das Angebot kommt nach einer Besichtigung oder manchmal schon nach einer digitalen Ersteinschätzung. Der Weg zum Notartermin dauert in der Regel vier bis acht Wochen.
Das klingt unkompliziert — und das ist es auch. Aber Einfachheit hat einen Preis. Ein Direktkäufer kauft, weil er einen Ertrag erwartet: aus Sanierung, Weitervermietung oder Weiterverkauf. Dieser Ertrag muss im Kaufpreis einkalkuliert sein. Das bedeutet: Der Direktankaufspreis liegt in aller Regel unter dem Wert, den eine gutachterliche Einschätzung nach ImmoWertV ergeben würde.
Wie groß der Abstand ist, hängt vom Objekt ab: Lage, Baujahr, Sanierungsstand, Mietverhältnisse. Eine pauschale Zahl wäre erfunden — das ist auch der Grund, warum eine unabhängige Werteinschätzung sinnvoll ist, bevor man ein Angebot annimmt oder ablehnt.
Es gibt Situationen, in denen Geschwindigkeit und Planungssicherheit mehr wert sind als der letzte Euro im Kaufpreis.
Eine Erbschaft — ein Einfamilienhaus in Güstrow, eine Wohnung in Stralsund oder ein Ferienhaus auf Rügen — bedeutet für viele: Eigentümer in einer anderen Stadt, laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Energie) und ein Objekt, das leer steht oder vermietet ist. Wer das Erbe nicht weiterführen will und keinen monatelangen Vermarktungsprozess stemmen kann, profitiert vom kurzen Weg. Rechtlich gilt: Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB). Nach Annahme laufen Kosten ab dem Tod des Erblassers. Dieser Hinweis ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
Ein Haus mit undichtem Dach, veralteter Heizungsanlage oder feuchten Kellern lässt sich am freien Markt schwer verkaufen. Käufer mit Bankfinanzierung scheuen das Risiko, weil Banken solche Objekte oft nur eingeschränkt beleihen. Ein Direktkäufer kauft auch in diesem Zustand — er kalkuliert die Sanierung ein, was den Preis drückt, aber den Verkauf ermöglicht, der sonst an der Nachfrage scheitern würde.
Wenn mehrere Parteien eine Immobilie gemeinsam halten und schnell und eindeutig abwickeln wollen, ist die Kürze des Prozesses oft wichtiger als das letzte Prozent im Preis. Ein langer Vermarktungsprozess hält die Situation offen und kann weiteres Konfliktpotenzial erzeugen.
Wer das Kapital für einen anderen Erwerb, eine Pflegesituation oder eine dringende Investition braucht, kann sich einen offenen Zeithorizont schlicht nicht leisten — auch wenn der höhere Preis am Ende theoretisch erreichbar wäre.
In den meisten Fällen ohne besonderen Zeitdruck und ohne schwerwiegende Objektmängel wird ein sorgfältig geführter Vermarktungsprozess den höheren Erlös bringen. Das gilt besonders, wenn:
Dieser Preiseffekt durch einen offenen Bieterprozess ist nur über eine öffentliche Vermarktung erreichbar. Ein Direktverkauf schaltet ihn aus — das ist kein Fehler des Verfahrens, sondern sein Preis.
Mecklenburg-Vorpommern ist kein homogener Markt. Die Nachfrage in Rostock-Stadtmitte unterscheidet sich grundlegend von einem Dorf im Landkreis Mecklenburgische Seenplatte. Das ist für die Direktankauf-Frage zentral: In stark nachgefragten Lagen ist das Verlustpotenzial beim Direktverkauf größer, weil ein Bieterverfahren deutlich mehr Preispotenzial hätte. In Lagen mit schwacher Nachfrage kann ein Direktkäufer hingegen das einzige realistische Kaufangebot sein, das innerhalb eines überschaubaren Zeitraums kommt.
Die Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte in Mecklenburg-Vorpommern — darunter Vorpommern-Rügen, Vorpommern-Greifswald, Mecklenburgische Seenplatte, Nordwestmecklenburg und Ludwigslust-Parchim sowie die kreisfreien Städte Rostock und Schwerin — veröffentlichen regelmäßig Bodenrichtwerte. Diese sind öffentlich abrufbar über das bundesweite Bodenrichtwertportal.
Der Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis und kein Verkehrswert — er ist ein Lagewert für unbebautes Bauland in normaler Beschaffenheit. Ein bebautes Objekt weicht davon ab: nach oben, wenn das Gebäude substanziellen Wert hat; nach unten, wenn es abrissreif oder umfänglich sanierungsbedürftig ist. Als erster Anhaltspunkt für das Preisniveau einer Lage ist er dennoch hilfreich.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB liefert eine belastbare, methodisch nachvollziehbare Einschätzung des Marktwerts. Es kostet — je nach Objektwert und Aufwand — in der Regel mehrere hundert bis über tausend Euro und ist für den Privatverkauf nicht zwingend erforderlich. Es schafft aber eine objektive Grundlage, wenn Direktankaufsangebote deutlich unter dem eigenen Wertgefühl liegen und man beurteilen will, ob der Abstand fair ist.
Ein seriöser Direktankäufer arbeitet in der Regel in diesen Schritten:
Zwischen Erstanfrage und Notartermin liegen bei reibungslosem Ablauf oft vier bis acht Wochen — erheblich kürzer als ein klassischer Vermarktungsprozess, der je nach Objekt und Lage drei bis neun Monate dauern kann.
Fehlende Unterlagen verlangsamen jeden Verkaufsprozess — unabhängig vom gewählten Weg.
Erhältlich beim zuständigen Amtsgericht (in MV u. a. Rostock, Schwerin, Stralsund, Greifswald, Neubrandenburg). Prüfen Sie Abteilung II (Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Vorkaufsrechte, Reallasten) und Abteilung III (Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken). Löschungsanträge brauchen Zeit — das sollte vor dem Verkaufsgespräch klar sein, nicht während der Verhandlung.
Pflicht bei jedem Verkauf nach § 80 GEG. Fehlt er, muss er vor der Vermarktung beschafft werden. Direktkäufer akzeptieren für die Ersteinschätzung gelegentlich eine detaillierte Zustandsbeschreibung — für den Notartermin ist der Ausweis aber in jedem Fall erforderlich.
Abweichungen zwischen tatsächlicher und in der Baugenehmigung eingetragener Wohnfläche beeinflussen den Kaufpreis. Bei älteren Bestandsgebäuden in MV fehlen Pläne häufig oder weichen vom realen Bestand ab — das sollte vor dem Verkaufsgespräch bekannt sein, nicht währenddessen.
Bei vermieteten Objekten gilt: Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Laufende Mietverträge, Kautionen und eventuelle Mietrückstände müssen transparent vorliegen. Dieser Hinweis ist rechtliche Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.
In Mecklenburg-Vorpommern gilt ein Grunderwerbsteuersatz von 6,0 Prozent auf den beurkundeten Kaufpreis (Grundlage: GrEStG in Verbindung mit dem Landesgesetz MV). Die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer. Für den Verkäufer ist das insofern relevant, als bei Privatkäufern mit begrenzter Gesamtfinanzierung die erreichbare Kaufsumme dadurch beeinflusst wird. Ein Direktkäufer kalkuliert diese Nebenkosten intern — bei Privatkäufern kann es in Verhandlungen ein Argument werden. Stand: September 2026.
Ohne konkrete Einzelfälle zu nennen: Bestimmte Muster wiederholen sich beim Verkauf.
| Kriterium | Direktankauf | Maklerverkauf |
|---|---|---|
| Zeitrahmen bis Abschluss | Typisch 4–8 Wochen | Typisch 3–9 Monate |
| Kaufpreishöhe | In der Regel unter Verkehrswert | Näher am oder über Verkehrswert möglich |
| Transaktionssicherheit | Hoch — ein Käufer, feste Zusage | Abhängig von Nachfrage und Käuferfinanzierung |
| Aufwand für Eigentümer | Gering — wenige Termine | Besichtigungen, Verhandlungen, Wartezeit |
| Sanierungsstau | Kein Hindernis — wird einkalkuliert | Senkt Nachfrage und Finanzierbarkeit stark |
| Maklercourtage | Entfällt | Üblicherweise je zur Hälfte (§ 656c BGB), je nach Vereinbarung |
Angaben zur Maklercourtage beziehen sich auf die Halbteilungsregelung nach § 656c BGB. Stand: September 2026. Kein Ersatz für Beratung im Einzelfall.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Mecklenburg-Vorpommern — ob in Rostock, Schwerin, Greifswald, Stralsund oder in den ländlichen Landkreisen — arbeitet immozeit über Partner vor Ort. Das bedeutet: lokale Marktkenntnis ohne Eigeninteresse an einem bestimmten Preis oder Objekt. Weiterführende Artikel zu Immobilienverkauf und Bewertung finden Sie im Blog.
Wenn Sie noch nicht wissen, welcher Weg für Ihre Situation der richtige ist — das ist der normale Ausgangspunkt, kein Nachteil. Eine erste Einschätzung schafft die Grundlage: Was ist das Objekt realistisch wert? Was würde ein Direktkäufer zahlen? Und ist der Unterschied durch die gewonnene Sicherheit und Schnelligkeit gerechtfertigt — oder nicht?
Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite, um eine kostenlose Ersteinschätzung anzufordern. Sie erhalten eine Rückmeldung ohne Druck und ohne Automatik — damit Sie dann entscheiden, nicht vorher.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit